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購物中心選址主要關注要素
信息來源:   發布時間:2016-6-13   瀏覽:

一、用地區位和交通人口狀況分析

購物中心的位置決定其易達性,并直接影響商圈范圍。為此,購物中心用地應符合商業用地選擇的一般區位原則:

最短時間原則,即應當位于人流集散最方便的區位。

區位易達性原則指商業用地一般應分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性主要取決于交通工具和道路狀況。

聚集效應原則是商業活動具有集聚效應,商業集中,提高整體吸引力。

接近購買力原則是指商業用地要接近人口稠密區,又要接近高收入或高消費人口分布區。

二、商圈內消費經濟分析

判斷用地是否值得開發,需要收集用地周圍必要的經濟和人口基礎資料進行分析,這主要包括:

(1)購物人口分析。對擬開發地區的經濟潛力和經濟狀況進行分析,分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口,人口的收入、購買力狀況、消費習慣和消費心理如何?人口增長變化包括人口自然增長和遷移,這是一個動態過程,所以需要進行動態預測。

(2)收入與購買力的調查,分析人口組成和消費習慣及購買力情況。

(3)交通易達性分析,交通易達性也就是交通便捷程度,主要取決于購物者從起點(一般是家里)到購物地點所花費的時間。依據格倫的觀點,從不同的地方來到購物中心需要花費的時間一般是12—15分鐘,最多不能超過25分鐘,理想的行車時間應當控制在10—30min。

(4)附近的競爭設施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發的重要因素。

三、區位分析

不同區位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。傳統的城市中心區是人口集中的場所,道路交通設施優于城市郊區,因此城市中心區提供了相對完善的購物機會。但自西方工業革命之后,郊區高速公路網的建設大大提高了郊區的交通易達性,出現了人口居住郊區化的趨勢,把大量消費人口從城市中心區帶到城市郊區,商業設施在郊區大量興起,引起了零售額的重新分布,城市中心區和城市郊區展開了競爭。

用地選擇除了考慮上述商業建筑的區位因素之外,還要考慮自身的特點。購物中心為了滿足多種功能需求,要求占地面積很大。購物中心對汽車的依賴性非常強,要求有大面積免費停車場,郊區用地比較寬松,城市市區則缺少這種用地優勢,用地獲得比較困難,因此在區位選擇時可以考慮交通便利的新城區。

四、用地的物理狀況

在進行實地調查時,對用地的規模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環境等因素做深入分析,判斷其是否適合購物中心開發。

用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視覺可見性等。

(1)用地的完整性,零碎的用地不適合購物中心開發。用地形狀要求比較規則,長寬比例適當。

(2)用地的平整性。購物中心要求用地豎向高差變化不宜過大,否則會給設計和施工帶來一系列的問題。

(3)用地的可進入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進入購物中心停車場。

(4)用地的地標性。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下,其他設施不應當干擾購物中心的營業活動,不能影響購物中心的外觀形象。

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